建物の価値を維持していくためには欠かせない大規模修繕工事ですが概ね10年～15年で屋上防水や外壁の塗装が傷みによる修繕工事が必要になります。
屋上防水や外壁の痛みを放置しておくと、建物の骨格である構造体を痛めてしまうことになってしまいます。
また、玄関扉などの鉄部の塗替えを行わないとサビが発生して補修困難になってしまう場合もあります。
パートナー選び
A.設計事務所をパートナーとする（設計監理方式）
B.管理会社、保全（メンテナンス）業者、建築工事会社をパートナーにする（責任施工方式）
C.Bの責任施工方式を原則とするが、専門家（建築士）がコンサルタントとして参加
一般的には上記の３通りの選び方がありますが、それぞれにメリット、デメリットがあります。
弊社は建築設計事務所なのでAとCの業務を行っています。
設計事務所をパートナーとする場合
建物診断、実施設計、設計見積の作成、施工会社の選定、工事監理、定例打合せ、各種工事検査を設計事務所が行うので
・建築士による建物診断（専門家の目線）
・仕様、工法にバラつきが無い（比較検討が容易）
・施工会社による見積書の根拠となる数量にばらつきが出ない。（競争原理が働く）
・工事の手抜きが出来ない（施主側の目で検査）
等のメリットがあります。
反対にデメリットとしては修繕工事費の他に設計監理費が発生しますし、大規模修繕の経験豊富な設計事務所を探すのが困難等が挙げられます。
大規模修繕と一緒に耐震改修を行うことも入居者様のストレス軽減には有効だと思います。合せて長命化のためのグレードアップ改修も最近では一般化されてきています。
グレードアップ手法と再生
・耐震性 ・省エネ性 ・遮音性 ・バリアフリー性 ・セキュリティー性 ・給排水等設備の更新
これらを組み合わせることで、使い続けられる建物と再生することができます。
大規模修繕工事の費用は、建物の規模や改修履歴により一概には言えませんが、マンションだと約120万/戸前後が平均ではないかと思います。
修繕積立金に余裕が無い場合でも設計事務所が入ることにより、劣化調査をして優先的に改修する箇所を選定し提案していきますので予算に合せて調整していきます。
そして、弊社のコンサルタント（建物診断・設計・監理）費用は修繕工事費の5%から10%が目安となります。
